E2 Vizesi İçin Ücretsiz Mülk Yönetimi Rehberi
Mülk yönetimi işi tüm dünyada, özellikle de ABD’de patlama yaşıyor. E2 Vizesi fırsatları için mülk yönetimini daha derinlemesine inceleyelim.
Mülk yönetimi nedir?
Mülk Yönetimi Sektörüne Genel Bakış
Amerika Birleşik Devletleri’nde gelişen gayrimenkul sektörü, mülk sahiplerinin gayrimenkul varlıklarının günlük operasyonlarını denetlemek için mülk yönetim firmalarını işe almayı tercih etmeleri nedeniyle mülk yönetim hizmetlerine yönelik güçlü bir talep yaratmaktadır. Birden fazla mülkü yönetmek karmaşıktır, zaman alır ve mülk pazarlaması ve bakımından kiracı taraması, kira görüşmeleri ve muhasebeye kadar çeşitli beceriler gerektirir. Bu nedenle, gayrimenkul sektörü büyümeye devam ettikçe ve giderek daha fazla mülk sahibi mülk yönetiminin önemini anladıkça, mülk yönetimi hizmetlerine olan talebin artması beklenmektedir.
Arazi sahipleri, mülkleriyle ilgili işle ilgili faaliyetleri üstlenecek zaman veya uzmanlığa sahip olmadıklarında, bir mülk yöneticisi istihdam edebilirler. Bir mülk yöneticisi, ev sahibi ile kiracı arasında aracı görevi görür ve mülk bakımı da dahil olmak üzere birçok faaliyetten sorumludur.
Özünde mülk yönetimi, konut, ticari ve endüstriyel mülkler de dahil olmak üzere gayrimenkul mülklerinin operasyonlarını izleme ve denetleme sürecidir. Bir gayrimenkul yönetim şirketi, mülkün bakımlı olmasını, onarılmasını ve mülk sahibine kâr getirecek şekilde kiralanmasını sağlamak için mülk sahibi adına hareket eder. Üçüncü taraf hizmet sağlayıcıları olarak mülk yöneticileri, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin çıkarlarına en iyi şekilde hizmet etmeye çalışırlar. Mal sahiplerinin binalarının iyi durumda kalmasını sağlarken kiracıları mutlu etmekten sorumludurlar.
Bir mülkün tam potansiyeline ulaşması ve tutarlı gelirler elde etmesi için etkili mülk yönetimi gereklidir. Kötü yönetilen mülkler çeşitli şekillerde mülk sahiplerine ek masraflar, gelir kaybı, fiziksel bozulma, kiracıların iyi niyetinin kaybı ve artan dava riski gibi yüksek maliyetlere neden olabilir. Bu nedenle, mülk yönetimi gayrimenkul sahibi olmanın çok önemli bir yönüdür.
Mülk yöneticileri ne iş yapar?
Mülk Yöneticilerinin Sorumluluğu
Mülk yöneticileri, bir veya birden fazla gayrimenkulün yönetimi ve bakımı konusunda kapsamlı gayrimenkul hizmetleri sağlar. Genel olarak görevleri, mal sahiplerinin yatırım mülklerinin karlılığını sağlamaktır. Günlük olarak, tipik olarak aşağıdakileri içeren çeşitli görevleri yerine getirirler:
Ev sahibi-kiracı yasa ve yönetmeliklerine uymak
Mülk yöneticileri, eyalet ve ulusal ev sahibi-kiracı yasaları hakkında kapsamlı bilgiye sahiptir ve mülklerinin tüm yerel yasa ve yönetmeliklere uygun olmasını sağlayarak mülk sahiplerinin olası yasal sorunlardan kaçınmasına yardımcı olur. Örneğin, bazı eyaletlerde ev sahiplerinin kiracılarından depozito için ne kadar ücret alabileceklerine ilişkin belirli sınırlamalar vardır. Bu düzenlemenin farkında olan mülk yöneticileri, kiracılardan doğru tutarın tahsil edilmesini sağlayacaktır. Mülk yöneticilerinin uyması gereken diğer yasalar Adil Konut Yasası (konutlarda ırk, renk, din veya cinsiyete dayalı ayrımcılığı yasaklayan) ve Kiracı Gizlilik Haklarıdır.
Kiracı bulmak için mülklerin pazarlanması
Mülklerin kiralanmasını ve kira gelirlerinin devam etmesini sağlamak için, ev sahipleri ve mal sahipleri, mülklerini yeni kiracılar için pazarlamada kendilerine yardımcı olmaları için mülk yöneticilerini işe alırlar. Mülk yöneticileri mülklerin fotoğraflarını çeker ve çeşitli listeleme platformlarında, çevrimiçi dizin sayfalarında ve yerel gazetelerde ilan verir. Bazıları, devam eden pandemiyle ilgili güvenlik endişeleri nedeniyle tercih edilen bir görüntüleme yöntemi haline gelen sanal mülk turları seçeneği de sunmaktadır. Mülk yöneticileri bir mülke ilgi gösterilmesini sağladıktan sonra, nitelikli kiracıları seçerken seçici davranabilirler.
Kiracıların taranması ve yönetilmesi
Genellikle bir mülk için birden fazla kiracı başvurur ve bu da mülk yöneticilerini, seçilen kiracının mali açıdan yeterli ve güvenilir olduğunu garanti etmek için kapsamlı ve sıkı bir tarama süreci uygulamaya zorlar. Tarama süreci, genellikle başvuru sahiplerinin kimliğinin doğrulanmasını, geçmiş ve kredi kontrollerinin yapılmasını ve ek bir koruma katmanı olarak sigorta kanıtı istenmesini içeren çok adımlı bir çabadır. Kiracılar tarandıktan ve işe alındıktan sonra mülk yöneticileri kiracı iletişimini denetler, şikayetleri ve kira uyum sorunlarını ele alır.
Kiranın belirlenmesi, toplanması ve yatırılması
Mülk yöneticilerinin temel sorumluluklarından biri, her kiracıdan düzenli olarak kira toplamak, alınan kira ödemelerinin kayıtlarını tutmak, kiracılara makbuz vermek ve geç ödeme politikalarını uygulamaktır. Bazı mülk yöneticileri, kira toplamak ve mülk sahiplerine para aktarmak için uygun bir yöntem olarak çevrimiçi platformları veya ödeme uygulamalarını kullanır. Mülk yöneticileri, kira toplamanın yanı sıra, bölgedeki karşılaştırılabilir mülkleri araştırdıktan sonra kira ücretlerini ayarlayabilir ve mevcut piyasa koşullarına uyacak en iyi kira değerini belirleyebilir.
Mülkün bakımı
Mülk yöneticileri, kiracıların onarım taleplerine yanıt vermeyi ve düzenli oluk temizliği, çöp çıkarma, çim bakımı, HVAC denetimleri ve diğer kişisel bakım gibi temizlik ve önleyici bakım programları sağlamayı içeren kiralık mülk bakımından sorumludur. Ev sahipleri ve mülk sahipleri, bu hizmet sağlayıcıların indirimli fiyatlarla onarım, bakım ve temizlik hizmetleri sağlamak için iletişime geçebilecekleri profesyonel, lisanslı yüklenicilerden oluşan geniş bir ağa sahip olması nedeniyle mülk kiralamaktan büyük fayda sağlar. Bir mülk yöneticisi mülkün bakım ve onarımını düzenli olarak yaparsa, kiracılar o kadar mutlu olur ve mülk potansiyel kiracılar için daha cazip hale gelir.
Düzenli denetimlerin gerçekleştirilmesi
Kiralama denetimleri, mülkün onarım veya tadilata ihtiyacı olup olmadığını belirlemek için gereklidir. Mülk yöneticileri genellikle üç tür denetim gerçekleştirir – periyodik, taşınma ve taşınma. Mülkteki olası sorunları tespit etmek, mülk sahibi giderlerini en aza indirmek, kiracıların güvenliğini sağlamak ve kira sözleşmelerini uzatma isteklerini en üst düzeye çıkarmak için periyodik denetimler yapılır. Taşınmaya yönelik denetimler, kiracılar tarafından kullanılmaya başlanmadan önce birimlerin yazılı ve görsel yollarla incelenerek mülkün orijinal durumunun belgelenmesi amacıyla gerçekleştirilir.
Son olarak, taşınma denetimleri kiracının kira sözleşmesinin sonunda ve kiracı kiralık birimden taşınırken gerçekleştirilir ve mülk yöneticilerinin nelerin düzeltilmesi gerektiğini belirlemelerine yardımcı olur ve mülkte normal aşınma ve yıpranmanın ötesinde meydana gelen hasar için kiracıların depozitolarından kesinti yapar.
Top kayıplarının koordinasyonu
Mülk yöneticileri, taşınma denetimlerine ek olarak, kiracı taşındığında, depozitonun tamamının veya bir kısmının iadesini içeren bir kapanış beyanı hazırlamak da dahil olmak üzere başka sorumluluklar da üstlenir. Ayrıca, bakım sorunları ve onarımlar için tamirciler ve derin kiralama temizliği için profesyonel temizlikçiler gibi üçüncü taraf hizmet sağlayıcılarla da sözleşme yaparlar. Ayrıca, kiralık birimlerin cazibesini artırmak ve maksimum kira oranıyla pazarlamak için duvarların yeniden boyanması veya tadilat yapılması gibi ev iyileştirmeleri için müteahhitler tutarlar. Mülk yöneticileri, kira cazibesini en üst düzeye çıkarmanın yanı sıra, tüm duman ve karbon monoksit dedektörleri ile kapı ve pencere kilitlerini test ederek kiracıların güvenliğini ve emniyetini de sağlar.
Temerrüde düşenlerle başa çıkma
Temerrüde düşenler, kira ödemelerini yapmayan veya makul yazılı kural ve düzenlemelere uymayan kiracılardır. Mülk yöneticileri, kira sözleşmelerini ihlal eden kiracıları tahliye etmekten, yasaların gerektirdiği şekilde tahliye sürecini bildirmekten ve tahliye kararı almak için mahkemeye uygun belgeleri sunmaktan sorumludur. Mülk yöneticileri ayrıca, özellikle mülke aşırı zarar veren veya uyuşturucu satmak veya kiralık mülkü fuhuş ve kumar için kullanmak gibi suç faaliyetlerinde bulunan kiracıları hızlı bir şekilde tahliye edebilir.
Muhasebe hizmetlerinin sağlanması
Kiralık bir mülkün finansal yönetimi, mülk yönetimi hizmetlerinin önemli bir yönüdür ve mülk yönetimi şirketlerini işe almayı tercih eden ev sahipleri bu hizmetten büyük ölçüde yararlanır. Mülk yönetim şirketleri tarafından sağlanan muhasebe hizmetleri, mülk sahiplerinin hedeflerine ulaşmalarına yardımcı olmak için doğru kira oranlarının belirlenmesi, ek maliyetlerin, amortismanın ve vergilerin hesaplanması ve kar marjlarının belirlenmesinden oluşur. Mülk yöneticileri ayrıca mülkler için ipotek ve diğer ödemeleri yapar, ayrıntılı kayıtlar tutar ve mülk sahiplerine yıllık raporlar sunar.
Her kiralık mülkün kendine özgü ihtiyaçları vardır ve mülk yöneticilerinin sorumlulukları, yönetilen mülkün türüne ve mülk sahibiyle yapılan sözleşme koşullarına göre değişebilir. Bazı ev sahipleri bir mülk yöneticisinin yalnızca mülklerini pazarlamasını veya kiracıları taramasını isterken, diğerleri daha uygulamalı olmasını ve denetimler ve muhasebe dahil olmak üzere kiralık mülkün tüm yönlerini yönetmesini ister. Sorumlulukların sayısı sözleşmede öngörülenlere bağlı olsa da, yukarıda özetlenenler bir mülk yöneticisinin temel görevleri hakkında genel bir fikir verir. Mülk yönetimi işi hakkında daha fazla bilgi edinmek için burayı da okuyabilirsiniz.