E2 Vizesi Mülk Yönetimi Yatırımı: Yatırım yapmadan önce neleri bilmeliyim?

Bu makale, ABD gayrimenkul yatırım piyasasını, trendleri ve projeksiyonları kapsamaktadır – işletmenin sorumluluğundan karlılığa kadar E2 vizesi mülk yönetimi yatırımı kılavuzu.

Mülk Yönetimi İşini Anlamak

Bir mülk yöneticisi ne iş yapar?

Amerika Birleşik Devletleri’ndeki emlak sektörü hızlı bir büyüme yaşamakta ve bu da emlak yönetimi hizmetlerine olan talebin yüksek olmasına yol açmaktadır. Mülk sahipleri, gayrimenkul varlıklarının günlük operasyonlarını yürütmek için mülk yönetim firmalarını işe almanın değerini giderek daha fazla anlıyor. Birden fazla mülkü yönetmek, mülk pazarlaması, bakım, kiracı taraması, kira görüşmeleri ve muhasebe gibi çeşitli beceriler gerektiren karmaşık bir iştir.

Gayrimenkul sektörü genişlemeye devam ettikçe ve mülk sahipleri mülk yönetiminin öneminin daha fazla farkına vardıkça, bu hizmetlere olan talebin artması beklenmektedir.

Arazi sahipleri, mülkleriyle ilgili işle ilgili faaliyetleri yürütecek zaman veya uzmanlığa sahip olmadıklarında, bir mülk yöneticisinin hizmetlerinden yararlanabilirler. Ev sahipleri ve kiracılar arasında aracı olarak hareket eden mülk yöneticileri, mülk bakımı da dahil olmak üzere çeşitli görevlerden sorumludur.

Mülk yönetimi, konut, ticari ve endüstriyel mülkler de dahil olmak üzere farklı gayrimenkul türlerinin operasyonlarını denetlemeyi ve denetlemeyi gerektirir. Gayrimenkul yönetim şirketleri mülk sahiplerini temsil eder ve mülklerinin bakımlı olmasını, onarılmasını ve kar elde etmek için kiralanmasını sağlar. Mülk yöneticileri, üçüncü taraf hizmet sağlayıcıları olarak kiracılara ve kiraya verenlere mükemmel hizmet sunmayı, onların memnuniyetini mülk sahipleri adına binaların uygun şekilde bakımıyla dengelemeyi amaçlar.

Bir mülkün potansiyelini ve kârlılığını en üst düzeye çıkarmak için etkili mülk yönetimi şarttır. Kötü yönetilen mülkler, mülk sahipleri için ek masraflar, gelir kaybı, fiziksel bozulma, kiracıların memnuniyetine zarar verme ve yasal sorun riskinin artması gibi önemli maliyetlere neden olabilir. Bu nedenle, mülk yönetimi başarılı bir gayrimenkul sahipliğinde hayati bir rol oynar.

E2 visa property management investment in the US near the city

Bir mülk yöneticisinin günlük işleri nelerdir?

A team of property manager discuss on real estate investment numbers

Mülk Yönetimi İş Sorumlulukları

Mülk yöneticileri, ister tek bir mülk ister birden fazla mülk olsun, gayrimenkullerin verimli bir şekilde yönetilmesi ve bakımı için geniş bir hizmet yelpazesi sunar. Öncelikli hedefleri, mülk sahiplerinin yatırımlarının kârlılığını sağlamaktır. Günlük bazda, aşağıdakiler de dahil olmak üzere çeşitli sorumlulukları yerine getirirler:

1. Ev sahibi-kiracı yasa ve yönetmeliklerine uygunluk:
Mülk yöneticileri, ev sahibi-kiracı ilişkileriyle ilgili yerel ve ulusal yasalar hakkında kapsamlı bilgiye sahiptir. Mülk sahiplerine bu yasalara uyma, yasal sorunlardan kaçınma ve uyumluluğu sağlama konusunda yardımcı olurlar. Bu, depozitolarla ilgili düzenlemelere uymayı ve Adil Konut Yasası ile Kiracı Gizlilik Haklarına bağlı kalmayı içerir.

2. Kiracıları çekmek için mülklerin pazarlanması:
Mülk yöneticileri, uygun kiracıları bulmak için kiralık mülklerin pazarlanmasında çok önemli bir rol oynar. Çekici mülk fotoğrafları çekmek ve çevrimiçi listeler, dizinler ve yerel gazeteler dahil olmak üzere çeşitli platformlarda reklam vermek gibi stratejiler kullanırlar. Ayrıca, güvenli bir alternatif olarak sanal mülk turları da sunabilirler. Mülk yöneticileri, mülke ilgi uyandırarak nitelikli kiracılardan oluşan bir havuzdan seçim yapabilirler.

3. Kiracı taraması ve yönetimi:
Güvenilir ve sorumlu kiracılar sağlamak için mülk yöneticileri kapsamlı tarama süreçleri uygular. Bu, başvuru sahiplerinin kimliklerinin doğrulanmasını, geçmiş ve kredi kontrollerinin yapılmasını ve sigorta kanıtı talep edilmesini içerir. Kiracılar seçildikten sonra mülk yöneticileri iletişimi sürdürür, şikayetleri ele alır ve kira sözleşmesine uyulmasını sağlar.

4. Kira tahsilatı ve yönetimi:
Kiracılardan kira toplamak mülk yöneticilerinin birincil sorumluluğudur. Kira ödeme politikalarını belirler ve uygular, kira ödemelerinin kayıtlarını tutar, makbuzları düzenler ve geç ödemeleri ele alırlar. Mülk yöneticileri, kira tahsilatını kolaylaştırmak ve mülk sahiplerine transferleri kolaylaştırmak için çevrimiçi platformlar veya ödeme uygulamaları kullanabilir. Ayrıca, kira ücretlerini piyasa koşullarına göre ayarlayabilirler.

5. Mülk bakımı:
Mülk yöneticileri, kiracıların onarım taleplerine yanıt vermek ve temizlik ve önleyici bakım programlarını düzenlemek de dahil olmak üzere mülk bakımından sorumludur. Bu, oluk temizliği, çöplerin kaldırılması, çim bakımı, HVAC denetimleri ve diğer gerekli bakım gibi görevleri içerir. Mülk yöneticileri genellikle indirimli onarım, bakım ve temizlik hizmetleri sağlayabilecek profesyonel yüklenicilerden oluşan bir ağa sahiptir. Bakımlı mülkler, memnun kiracıları çeker ve elde tutar.

6. Düzenli denetimler:
Mülk yöneticileri, bakım veya yenileme ihtiyaçlarını belirlemek için düzenli denetimler yapar. Potansiyel sorunları tespit etmek, kiracı güvenliğini sağlamak ve mal sahibi giderlerini en aza indirmek için periyodik denetimler gerçekleştirirler. Taşınmaya yönelik denetimler mülkün yerleşmeden önceki durumunu belgelendirirken, taşınmaya yönelik denetimler normal aşınma ve yıpranmanın ötesindeki hasarların tespit edilmesine ve depozitolardan yapılacak kesintilerin belirlenmesine yardımcı olur.

7. Top kayıplarını koordine etmek:
Kiracılar taşındığında, mülk yöneticileri depozito iadeleri ile kapanış beyannamelerinin hazırlanması da dahil olmak üzere çeşitli sorumlulukları üstlenir. Bakım, onarım, derinlemesine temizlik ve kira cazibesini artıracak iyileştirmeler gibi hizmetleri koordine ederler. Mülk yöneticileri ayrıca dedektörleri ve kilitleri test ederek kiracı güvenliğini sağlar.

8. Temerrüde düşenlerle ilgilenme:
Mülk yöneticileri ödeme yapılmaması veya kira ihlali durumlarıyla ilgilenir. Tahliye süreçlerini başlatır, kiracıları bu doğrultuda bilgilendirir ve gerekirse mahkemede gerekli belgeleri dosyalarlar. Ciddi mülk hasarı veya suç teşkil eden faaliyetler söz konusu olduğunda, hızlandırılmış tahliye süreçleri gerekli olabilir.

9. Muhasebe hizmetleri:
Mülk yönetim şirketleri, ev sahiplerinin hedeflerine ulaşmalarına yardımcı olan finansal yönetim hizmetleri sunar. Bu, uygun kira oranlarının belirlenmesini, giderlerin, amortismanın ve vergilerin hesaplanmasını ve mülk sahiplerine kapsamlı raporlar sunulmasını içerir. Mülk yöneticileri aynı zamanda ipotek ödemeleriyle de ilgilenir ve ayrıntılı mali kayıtlar tutar.

Mülk yöneticilerinin belirli sorumlulukları, mülkün türüne ve mülk sahipleriyle yapılan sözleşmenin şartlarına göre değişebilir. Bazı ev sahipleri yalnızca pazarlama veya kiracı taraması gibi belirli hizmetlere ihtiyaç duyarken, diğerleri daha kapsamlı bir yönetim yaklaşımını tercih edebilir. Yukarıda belirtilen sorumluluklar, mülk yöneticileri tarafından tipik olarak gerçekleştirilen görevlere genel bir bakış sağlar.

Doğru Mülk Yönetimi İşine Yatırım Yapın. Bağlanalım.

Mülk yönetimi yatırımı ne kadar kârlıdır?

Gelir akışları nelerdir?

Mülk yönetimi, E2 vizesi yatırımcılarına Amerika Birleşik Devletleri’nde uzun vadeli kârlılık ve düşük giriş engelleri vaat eden kazançlı bir iş fırsatı sunmaktadır. Ülke çapında büyüme eğilimini sürdürmesi beklenen gelişen gayrimenkul sektöründe merkezi bir konuma sahiptir.

2020’de ABD mülk yönetimi pazarı 3,40 milyar dolar değere sahipti ve bu değer 2021’de 3,62 milyar dolara yükseldi. Bu rakamın 2028 yılına kadar 6,16 milyar $’a ulaşacağı ve %7,9’luk güçlü bir yıllık bileşik büyüme oranı (CAGR) sergileyeceği öngörülmektedir. Bu büyüme eğilimi, pazarın yüksek talep ve potansiyelini yansıtmakta ve mülk yönetimini ticari girişimler için elverişli bir sektör haline getirmektedir.

Bir mülk yöneticisinin veya yönetim şirketinin geliri, coğrafi konum, sunulan hizmetler ve mülk türü (ticari, müstakil, çok aileli veya endüstriyel) gibi faktörlere bağlı olarak değişebilir. Çoğu eyalette, yönetim ücretleri mülkün aylık kira gelirinin %5 ila %12’si arasında değişmektedir. Örneğin, Philadelphia’daki mülk yöneticileri genellikle müstakil bir ev için kiranın %8 ila %12’sini talep eder. Aylık kira 1.500 $ ise, mülk yönetim ücreti ortalama %10’luk bir ücret varsayımıyla 150 $ olacaktır.

Yüzdeye dayalı yönetim ücreti en yaygın yaklaşım olsa da, bazı mülk yöneticileri veya şirketler sabit bir ücret yapısını tercih etmektedir. Bu ücret, sağlanan hizmetler, mülk büyüklüğü veya metrekaresi ve konum gibi faktörler göz önünde bulundurularak belirlenir.

Yüzde bazlı ve sabit ücretlere ek olarak, mülk yöneticileri aşağıdakileri de talep edebilir:

1. Mülk bakım ücreti:
Mülk sahiplerinden onarım, bakım ve temizlik hizmetleriyle ilgili masrafları karşılamak için aylık olarak bir bakım ücreti alınabilir.

2. Kiralama ücreti:
Yeni kiracı yerleştirme ücreti olarak da bilinen bu ücret, mülk yöneticisinin kiralık birimi potansiyel kiracılara pazarlama masraflarını karşılar ve taşınma prosedürleriyle ilgili masrafları içerir.

3. Kira yenileme ücreti:
Daha az yaygın olmakla birlikte, bazı mülk yöneticileri kiracılar kira kontratlarını yenilediğinde bir ücret talep edebilir. Bu ücret, kiracıları kira sözleşmelerini uzatmaya ikna etmek için harcanan zaman ve çabayı telafi eder.

Mülk yöneticileri ve yönetim şirketleri, belirli performans hedeflerine ulaşmak için aylık ikramiyeler veya komisyonlar gibi ek tazminat biçimleri de alabilirler. Bazı bölgelerde, yönettikleri mülkte indirimli veya kirasız konaklama gibi avantajlardan yararlanabilirler ve günlük bakım ve yönetim görevlerini denetlemelerine izin verebilirler.

Two property manager discuss E2 visa real estate revenue

E2 vizesi için neden mülk yönetimine yatırım yapmalıyım?

US real estate bird eye view near the coastal

ABD Gayrimenkul Yatırımlarının İtici Faktörleri: Mülk Yönetimi

Amerika Birleşik Devletleri’nde mülk yönetimi, artan talebe katkıda bulunan çeşitli faktörler tarafından beslenmektedir:

1. Gayrimenkul sektörünün büyümesi:
Gayrimenkul sektörü, hem ticari hem de konut mülklerinde önemli bir büyüme yaşamaktadır. Büyük şehirlerde uygun fiyatlı ve erişilebilir mülklerin bulunması nedeniyle daha fazla insan kiralık evlere yöneliyor. Artan mortgage oranları ve inşaat maliyetleri gibi faktörler, bireylerin müstakil ev satın almasını zorlaştırarak kiralık mülklere olan talebin artmasına neden olmuştur. Ayrıca, istihdam fırsatları, göç, iç göç ve kentsel yaşamın cazibesi gibi faktörler kiracılardan gelen talebin artmasına katkıda bulunarak mülk yönetimi pazarını güçlendirmektedir.

2. Kısa süreli kiralamalardaki artış:
İnsanlar seyahat tercihlerini otellerden dağlar ve plajlar gibi daha tenha alanlara kaydırdıkça kısa dönemli kiralama tercihi artmıştır. Bu eğilim COVID-19 pandemisi sırasında önemli bir büyüme göstermiştir. Vrbo ve Airbnb gibi tatil amaçlı kiralama platformları, özellikle şehir dışı bölgelerde kısa süreli kiralamalara yönelik rezervasyonlarda önemli bir artışa tanık oldu. Kısa dönemli kiralamalardaki bu artış, mülk sahipleri ve yatırımcılar için fırsatlar yaratarak mülk yönetimi hizmetlerine olan talebi artırdı.

3. Uzaktan çalışma tercihinin giderek artması:
Uzaktan çalışmanın yaygınlaşması ve evden çalışmayı tercih eden profesyonellerin sayısındaki artış, özellikle kısa dönemli kiralamalar olmak üzere emlak birimlerine olan talebi artırmıştır. Birçok kişi artık geleneksel ofislere gidip gelmek yerine evde kalmayı veya ortak çalışma alanları kiralamayı tercih ediyor. Bu eğilim, şirketlerin maliyetleri düşürmek için sanal iş yerlerini benimsemelerine yol açarak kısa süreli kiralamalara olan talebin artmasına neden oldu. Gayrimenkul yatırımcıları ve mülk sahipleri, dijital göçebelerin ihtiyaçlarını karşılamak için tatil evlerine ve ortak yaşam alanlarına yatırım yaparak bu fırsatı değerlendirdi. Sonuç olarak, mülk yönetimi hizmetlerine olan talep olumlu yönde etkilenmiştir.

E2 vizesi yatırımcıları ve mülk sahipleri için etkili mülk yönetimi, başarılı bir yatırım sağlamak için çok önemlidir. Bu, ideal konumdaki doğru mülkü seçmenin ötesine geçer. Mülk yöneticilerini ve yönetim şirketlerini işe almak, ilgili maliyetlerden daha ağır basan çok sayıda avantaj sunar. Bu da mülk yönetimini E2 vizesi sahipleri için cazip bir yatırım seçeneği haline getirmektedir.

Mülk yönetimi işletmelerinin türleri nelerdir?

Hangi sektörde uzmanlaşmalıyım?

Farklı gayrimenkul türleri vardır ve E2 vizesi mülk yöneticileri aşağıdakilerden biri veya tümü için hizmetlerini sunabilir:

Ticari mülk

Ticari mülk yöneticileri, iş amaçlı kullanılan gayrimenkuller için profesyonel yönetim hizmetleri sağlar. Ticari mülkler, alışveriş merkezleri ve alışveriş merkezleri gibi perakende işletmelerini, oteller gibi kamuya açık konaklama yerlerini, ofis mülklerini ve profesyoneller tarafından kiralanan ortak çalışma alanlarını içerir.

Konut mülkiyeti

Konut mülk yöneticileri, çok aileli ve tek aileli mülkleri idare etme konusunda çok bilgilidir. Çok aileli birimler apartman binaları, kat mülkiyeti kompleksleri ve konut projelerini içerir. Buna karşılık, yaygın müstakil aile birimleri bireysel evleri veya mülkleri, aileye ait tatil amaçlı kiralamaları, şehir evlerini ve gayrimenkul mülkiyetli (REO) mülkleri ifade eder.

Endüstriyel mülk

Endüstriyel mülk yöneticileri, ağır üretim tesisleri (otomotiv fabrikaları, gemi inşa fabrikaları ve çelik fabrikaları), hafif üretim fabrikaları (gıda paketleme ve baskı tesisleri), depolar ve dağıtım tesisleri gibi endüstriyel mülklerin yönetiminde uzmanlaşmıştır.

Özel amaçlı mülk

Yukarıda belirtilen mülk türlerine ek olarak, mülk yöneticileri özel amaçlı mülkler konusunda da uzmanlaşabilir. Bunlar arasında tatil köyleri, spor sahaları, yaşlı bakım tesisleri, dini kurumlar, okullar ve üniversiteler bulunmaktadır.

ABD’de yatırım yapmak isteyen yabancı bir yatırımcı olduğunuzu varsayalım. Bir mülk yönetimi işini, özellikle de bir mülk yönetimi franchise‘ını en iyi seçeneklerden biri olarak şiddetle tavsiye ediyoruz. Aynı büyüme ve yüksek gelirle çok daha düşük bir yatırım sunar. Bir franchise ‘a yatırım yapmak, E2 vizenizin onaylanması için bir adım öne geçmenizi de sağlar. Satılık bir mülk yönetimi franchise’ı veya başka bir E2 vizesi işi arıyorsanız, bugün bize buradan ücretsiz olarak danışın.

A property manager in suit walking while smiling and looking at a text message

Sıkça Sorulan Sorular

Schedule A Video Call

CONTACT US

(*) required. Your data is kept confidential.