Visa E2 Investissement dans la gestion immobilière : Que dois-je savoir avant d'investir ?
Cet article traite du marché de l’investissement immobilier aux États-Unis, de ses tendances et de ses projections. Il s’agit d’un manuel de gestion de l’investissement immobilier pour le visa E2, de la responsabilité de l’entreprise jusqu’à la rentabilité.
Comprendre l'activité de gestion immobilière
Que fait un administrateur de biens ?
Le secteur de l’immobilier aux États-Unis connaît une croissance rapide, ce qui entraîne une forte demande de services de gestion immobilière. Les propriétaires immobiliers reconnaissent de plus en plus l’intérêt de faire appel à des sociétés de gestion immobilière pour gérer les opérations quotidiennes de leurs biens immobiliers. La gestion de plusieurs biens immobiliers est une tâche complexe qui requiert des compétences diverses, telles que le marketing immobilier, l’entretien, la sélection des locataires, la négociation des baux et la comptabilité.
Comme le secteur de l’immobilier continue de se développer et que les propriétaires sont de plus en plus conscients de l’importance de la gestion immobilière, la demande de ces services devrait augmenter.
Lorsque les propriétaires fonciers n’ont pas le temps ou les compétences nécessaires pour s’occuper des activités liées à leur propriété, ils peuvent faire appel aux services d’un gestionnaire immobilier. Intermédiaires entre les propriétaires et les locataires, les gestionnaires immobiliers sont chargés de diverses tâches, dont l’entretien des biens immobiliers.
La gestion immobilière consiste à superviser et à contrôler les opérations de différents types de biens immobiliers, y compris les biens résidentiels, commerciaux et industriels. Les sociétés de gestion immobilière représentent les propriétaires et veillent à ce que leurs biens soient bien entretenus, réparés et loués pour générer des bénéfices. Les gestionnaires immobiliers s’efforcent de fournir un excellent service aux locataires en tant que prestataires de services tiers, en conciliant leur satisfaction et l’entretien correct des bâtiments pour le compte des propriétaires.
Pour maximiser le potentiel et la rentabilité d’un bien immobilier, il est essentiel de le gérer efficacement. Les propriétés mal gérées peuvent entraîner des coûts importants pour les propriétaires, notamment des dépenses supplémentaires, des pertes de revenus, une détérioration physique, une atteinte à la satisfaction des locataires et un risque accru de problèmes juridiques. C’est pourquoi la gestion immobilière joue un rôle essentiel dans la réussite de la propriété immobilière.
Quel est le travail quotidien d'un gestionnaire immobilier ?
Responsabilités de l'entreprise de gestion immobilière
Les administrateurs de biens proposent une large gamme de services pour gérer et entretenir efficacement les biens immobiliers, qu’il s’agisse d’un seul ou de plusieurs biens. Leur objectif premier est d’assurer la rentabilité des investissements des propriétaires. Au quotidien, ils assument diverses responsabilités, dont les suivantes :
1. Respect des lois et réglementations relatives aux propriétaires et locataires :
Les gestionnaires immobiliers possèdent une connaissance approfondie des lois locales et nationales relatives aux relations entre propriétaires et locataires. Ils aident les propriétaires à respecter ces lois, à éviter les problèmes juridiques et à assurer la conformité. Il s’agit notamment de respecter les réglementations relatives aux dépôts de garantie et de se conformer à la loi sur le logement équitable (Fair Housing Act) et aux droits des locataires en matière de protection de la vie privée.
2. Commercialiser les biens immobiliers pour attirer les locataires :
Les gestionnaires immobiliers jouent un rôle crucial dans la commercialisation des biens locatifs afin de trouver des locataires convenables. Ils emploient des stratégies telles que la prise de photos attrayantes de la propriété et la diffusion d’annonces sur diverses plateformes, y compris les listes en ligne, les annuaires et les journaux locaux. En outre, ils peuvent proposer des visites virtuelles de propriétés comme solution de rechange sûre. En suscitant l’intérêt pour le bien, les gestionnaires immobiliers peuvent choisir parmi un ensemble de locataires qualifiés.
3. Sélection et gestion des locataires :
Pour s’assurer de la fiabilité et de la responsabilité des locataires, les gestionnaires immobiliers mettent en place des procédures de sélection rigoureuses. Il s’agit de vérifier l’identité des candidats, de contrôler leurs antécédents et leur solvabilité, et de demander une preuve d’assurance. Une fois les locataires sélectionnés, les gestionnaires immobiliers maintiennent la communication, traitent les plaintes et veillent au respect du bail.
4. Collecte et gestion des loyers :
La collecte des loyers auprès des locataires est l’une des principales responsabilités des gestionnaires immobiliers. Ils établissent et appliquent des politiques de paiement des loyers, tiennent des registres des paiements des loyers, délivrent des reçus et s’occupent des retards de paiement. Les gestionnaires immobiliers peuvent utiliser des plateformes en ligne ou des applications de paiement pour rationaliser la collecte des loyers et faciliter les transferts aux propriétaires. En outre, ils peuvent ajuster les loyers en fonction des conditions du marché.
5. Entretien des biens :
Les gestionnaires immobiliers sont responsables de l’entretien des biens, notamment en répondant aux demandes de réparation des locataires et en organisant des programmes de nettoyage et d’entretien préventif. Il s’agit de tâches telles que le nettoyage des gouttières, l’enlèvement des ordures, l’entretien des pelouses, l’inspection des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, ainsi que d’autres tâches d’entretien nécessaires. Les gestionnaires immobiliers disposent généralement d’un réseau d’entrepreneurs professionnels qui peuvent fournir des services de réparation, d’entretien et de nettoyage à prix réduit. Les biens immobiliers bien entretenus attirent et conservent des locataires satisfaits.
6. Inspections régulières :
Les gestionnaires immobiliers procèdent à des inspections régulières afin d’identifier les besoins d’entretien ou de rénovation. Ils effectuent des inspections périodiques afin d’identifier les problèmes potentiels, d’assurer la sécurité des locataires et de minimiser les dépenses des propriétaires. Les inspections d’emménagement documentent l’état du bien avant l’occupation, tandis que les inspections de déménagements permettent d’identifier tout dommage dépassant l’usure normale et de déterminer les déductions à effectuer sur les dépôts de garantie.
7. Coordonner les retournements de situation :
Lorsque les locataires déménagent, les administrateurs de biens assument diverses responsabilités, notamment la préparation des relevés de clôture et le remboursement des dépôts de garantie. Ils coordonnent les services tels que l’entretien, les réparations, le nettoyage en profondeur et les améliorations visant à renforcer l’attrait de la location. Les gestionnaires immobiliers veillent également à la sécurité des locataires en testant les détecteurs et les serrures.
8. Traitement des mauvais payeurs :
Les gestionnaires immobiliers s’occupent des cas de non-paiement ou de violation du bail. Ils lancent les procédures d’expulsion, en informent les locataires et déposent les documents nécessaires au tribunal si nécessaire. En cas de dégâts matériels importants ou d’activités criminelles, des procédures d’expulsion accélérées peuvent s’avérer nécessaires.
9. Services de comptabilité :
Les sociétés de gestion immobilière proposent des services de gestion financière qui aident les propriétaires à atteindre leurs objectifs. Il s’agit notamment de déterminer les tarifs de location appropriés, de calculer les dépenses, l’amortissement et les taxes, et de fournir des rapports complets aux propriétaires. Les gestionnaires immobiliers s’occupent également des paiements hypothécaires et tiennent des registres financiers détaillés.
Les responsabilités spécifiques des gestionnaires immobiliers peuvent varier en fonction du type de bien et des termes du contrat avec les propriétaires. Certains propriétaires n’ont besoin que de services spécifiques, tels que le marketing ou la sélection des locataires, tandis que d’autres préfèrent une approche plus globale de la gestion. Les responsabilités mentionnées ci-dessus donnent un aperçu général des tâches généralement accomplies par les gestionnaires immobiliers.
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Quelle est la rentabilité d'un investissement en gestion immobilière ?
Quelles sont les sources de revenus ?
La gestion immobilière offre aux investisseurs titulaires d’un visa E2 une opportunité commerciale lucrative aux États-Unis, avec une rentabilité à long terme prometteuse et de faibles barrières à l’entrée. Il occupe une position centrale dans le secteur florissant de l’immobilier, qui devrait poursuivre sa trajectoire de croissance à l’échelle nationale.
En 2020, le marché américain de la gestion immobilière représentait une valeur de 3,40 milliards de dollars, qui est passée à 3,62 milliards de dollars en 2021. Elle devrait atteindre 6,16 milliards de dollars d’ici 2028, avec un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 7,9 %. Cette tendance à la croissance reflète la forte demande et le potentiel du marché, faisant de la gestion immobilière un secteur favorable aux entreprises.
Les revenus d’un gestionnaire immobilier ou d’une société de gestion peuvent varier en fonction de facteurs tels que la situation géographique, les services proposés et le type de bien (commercial, unifamilial, multifamilial ou industriel). Dans la plupart des États, les frais de gestion sont compris entre 5 et 12 % des revenus locatifs mensuels du bien. Par exemple, les gestionnaires immobiliers de Philadelphie facturent généralement 8 à 12 % du loyer d’une maison individuelle. Si le loyer mensuel est de 1 500 $, les frais de gestion immobilière s’élèvent à 150 $, en supposant une commission moyenne de 10 %.
Bien que la commission de gestion basée sur un pourcentage soit l’approche la plus courante, certains gestionnaires immobiliers ou sociétés optent pour une structure tarifaire forfaitaire. Cette redevance est déterminée en fonction de facteurs tels que les services fournis, la taille ou la superficie de la propriété et l’emplacement.
Outre le pourcentage et les honoraires forfaitaires, les gestionnaires immobiliers peuvent facturer les frais suivants :
1. Frais d’entretien de la propriété :
Les propriétaires peuvent se voir facturer une redevance d’entretien pour couvrir les coûts liés aux réparations, à l’entretien et aux services de nettoyage sur une base mensuelle.
2. Redevance de location :
Également connue sous le nom de commission de placement des nouveaux locataires, cette commission couvre les dépenses du gestionnaire immobilier pour la commercialisation du logement locatif auprès des locataires potentiels et comprend les coûts liés aux procédures d’emménagement.
3. Redevance de renouvellement de bail :
Bien que cela soit moins courant, certains gestionnaires immobiliers peuvent facturer une redevance lorsque les locataires renouvellent leur bail. Cette redevance compense le temps et les efforts consacrés à convaincre les locataires de prolonger leur contrat de location.
Les gestionnaires immobiliers et les sociétés de gestion peuvent également recevoir des formes de rémunération supplémentaires, telles que des primes mensuelles ou des commissions pour la réalisation d’objectifs de performance spécifiques. Dans certaines régions, ils peuvent bénéficier d’avantages tels qu’un logement à prix réduit ou gratuit dans la propriété qu’ils gèrent, ce qui leur permet de superviser les tâches quotidiennes d’entretien et de gestion.
Pourquoi investir dans la gestion immobilière pour obtenir un visa E2 ?
Les facteurs déterminants des investissements immobiliers aux États-Unis : Gestion immobilière
La gestion immobilière aux États-Unis est alimentée par plusieurs facteurs qui contribuent à sa demande croissante :
1. Croissance de l’industrie immobilière :
Le secteur de l’immobilier, tant commercial que résidentiel, connaît une croissance significative. De plus en plus de personnes se tournent vers la location en raison de la disponibilité de biens immobiliers abordables et accessibles dans les grandes villes. Des facteurs tels que la hausse des taux hypothécaires et des coûts de construction ont rendu difficile l’achat de maisons individuelles par les particuliers, ce qui a entraîné une augmentation de la demande de logements locatifs. En outre, des facteurs tels que les opportunités d’emploi, l’immigration, les migrations nationales et l’attrait de la vie urbaine contribuent à l’augmentation de la demande des locataires, ce qui stimule le marché de la gestion immobilière.
2. La montée en puissance des locations de courte durée :
La préférence pour les locations de courte durée s’est accrue car les gens préfèrent voyager dans des endroits plus isolés, comme les montagnes et les plages, plutôt que dans des hôtels. Cette tendance a connu une croissance substantielle au cours de la pandémie de COVID-19. Les plateformes de location de vacances telles que Vrbo et Airbnb ont enregistré une augmentation significative des réservations pour les locations de courte durée, en particulier dans les zones non urbaines. Cet essor des locations de courte durée a créé des opportunités pour les propriétaires et les investisseurs, stimulant ainsi la demande de services de gestion immobilière.
3. Une préférence croissante pour le travail à distance :
L’essor du travail à distance et le nombre croissant de professionnels qui optent pour le travail à domicile ont contribué à la demande d’unités immobilières, en particulier de locations à court terme. De nombreuses personnes préfèrent désormais rester chez elles ou louer des espaces de travail en commun plutôt que de se rendre dans des bureaux traditionnels. Cette tendance a incité les entreprises à adopter des lieux de travail virtuels pour réduire les coûts, ce qui a entraîné une augmentation de la demande de locations de courte durée. Les investisseurs immobiliers et les propriétaires ont saisi cette opportunité en investissant dans des résidences de vacances et des espaces de cohabitation pour répondre aux besoins des nomades numériques. Par conséquent, la demande de services de gestion immobilière a été positivement influencée.
Pour les investisseurs titulaires d’un visa E2 et les propriétaires de biens immobiliers, une gestion efficace des biens immobiliers est essentielle pour garantir la réussite de l’investissement. Il ne s’agit pas seulement de choisir le bon bien immobilier à l’emplacement idéal. Le recours à des gestionnaires immobiliers et à des sociétés de gestion offre de nombreux avantages qui compensent les coûts associés. La gestion immobilière est donc une option d’ investissement intéressante pour les détenteurs de visa E2.
Quels sont les types d'entreprises de gestion immobilière ?
Dans quel secteur dois-je me spécialiser ?
Il existe différents types de biens immobiliers, et les gestionnaires de biens immobiliers titulaires d’un visa E2 peuvent proposer leurs services pour l’un ou l’ensemble des types de biens suivants :
Propriété commerciale
Les gestionnaires de biens immobiliers commerciaux fournissent des services de gestion professionnelle pour les biens immobiliers utilisés à des fins commerciales. Les propriétés commerciales comprennent les commerces de détail, tels que les centres commerciaux, les établissements d’hébergement public comme les hôtels, les immeubles de bureaux et les espaces de travail en commun loués par des professionnels.
Propriété résidentielle
Les gestionnaires de biens immobiliers résidentiels sont rompus à la gestion des propriétés multifamiliales et unifamiliales. Les unités multifamiliales comprennent les immeubles d’appartements, les complexes de condominiums et les projets de logement. En revanche, les unités unifamiliales communes désignent les maisons individuelles ou les domaines, les locations de vacances familiales, les maisons en rangée et les propriétés immobilières (REO).
Propriété industrielle
Les gestionnaires de biens immobiliers industriels sont spécialisés dans la gestion de biens immobiliers industriels, tels que les usines de fabrication lourde (usines automobiles, usines de construction navale et aciéries), les usines de fabrication légère (usines d’emballage alimentaire et imprimeries), les entrepôts et les installations de distribution.
Biens à usage spécifique
Outre les types de biens mentionnés ci-dessus, les gestionnaires immobiliers peuvent également se spécialiser dans les biens à usage spécifique. Il s’agit notamment de centres de villégiature, de stades, d’établissements de soins pour personnes âgées, d’institutions religieuses, d’écoles et d’universités.
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